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情報更新日:2018.01.18

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情報更新日:2018.01.15

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情報更新日:2018.01.04

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情報更新日:2018.01.04

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情報更新日:2017.12.11

金利タイプや目的でチェック!

住宅ローン選びの疑問、お悩みを解決!

住宅ローン選び、金利以外に重要なポイントは?

住宅ローンは、諸費用や利便性で比較すると選びやすい!

住宅購入の諸費用は、新築の場合で物件の5%が目安

住宅購入の際には、土地や家の物件価格だけでなく、税金や手数料、さらに引っ越し費用や新居の家具・家電など、思った以上に物件以外の費用がかかるもの。一般的には、住宅購入の際にかかる諸費用は、新築の場合で購入物件の5%、中古物件の場合は7~10%程度と言われています。購入物件の5%といえば、3000万円の物件なら150万円ですから結構な金額です。最近は頭金ゼロ、諸費用込みでローンを組むこともできますが、借入金額が増えるだけ金利負担も増えますし、できれば諸費用分でさらに借入を増やすのは避けたいところです。

住宅取得の際の諸費用

しかし、この「諸費用」、物件価格の何%と決まっている税金はともかく、事務手数料や保証料などはローンの選び方によって減らすことができます。住宅ローン商品によって手数料の設定は違いますし、保証料がかからないローンもあるからです。住宅ローンの費用(コスト)というと「金利」ばかりに目が向きがちですが、その他の費用(保証料や手数料等)も含めた総コストで比較するのが、お得なローンを選ぶポイントです。住宅ローン関係の諸費用について詳しくみてみましょう。

金利よりも融資事務手数料や保証料で差がつく!

住宅ローンを組む際にかかるのは、税金や司法書士報酬などのほか、保証料や融資事務手数料、団体信用生命保険料、火災保険料などです。このうち、保証料は保証会社を利用しない金融機関の場合はかかりませんし、事務手数料は定額タイプと定率タイプで金額に大きな差があります。

<表1:住宅ローンの諸費用(税金・司法書士報酬は除く)>
内容・費用の目安
事務手数料 定額タイプ:30,000円~50,000円程度
定率タイプ:借入額の2.1%程度(例:借入額3,000万円→630,000円)
ローン保証料 借入残高・期間によって異なる。保証料がかからないローンもあり。
保証料の例:1,000万円借入の場合、10年85,440円、20年148,340円、30年...191,370円、
35年206,110円(例:借入額3,000万円、借入期間30年→574,110円)
団体信用生命保険料 フラット35の場合は任意加入だが、民間金融機関は強制加入が主流で、保険料は金利に含まれているか、金融機関が負担する場合が多い。フラット35の団信特約料総支払額(借入金額3,000万円、30年返済、金利1.8%の場合:1,789,400円)
火災保険料 強制加入。借入条件や保険会社・商品によって保険料は異なる。

返済中の費用負担も抑えたい

また、住宅ローンの関連費用という点では、借り入れ時だけでなく、返済途中にかかる費用もチェックしておきたいものです。返済中の金利タイプの変更や一部繰り上げ返済の手数料は、無料~数万円と金融機関によって設定に差があります。こまめに繰り上げ返済をするつもりなら手数料不要で少額から繰り上げ返済できるローンが便利ですし、当初は変動金利で借りて金利動向次第で固定金利に変更をと考えているなら、金利タイプ変更の手間も手数料もできるだけ少ないローンを選びましょう。

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ローンの専門家と金融の専門家からアドバイス

住宅ローンの金利上昇リスクに備える方法

住宅ローンの金利上昇リスクに備える方法

長期金利に関連する代表的な指標は、新発10年物の国債の利回りで、これに連動して長期金利が決まります。この長期金利が上がると、銀行の貸し出し金利である長期プライムレートも上昇し、原則住宅ローンの固定金利も連動して上昇します。多くの金融機関は、毎月中旬から下旬の長期金利の動向を見つつ長期プライムレートを設定し、さらに、住宅ローンの販売方針に配慮して翌月1ヶ月間の住宅ローンの固定金利を決めて月初に公表します。
長期金利は、日経平均株価やTOPIX(東証株価指数)と同じように、各新聞紙などのメディアで毎日(平日)掲載されています。そのため、過去からの長期金利の動向に注目していると、今後の金利の方向性をある程度予想することができます。長期金利の決定要因については、将来の「予想」に基づいた期待インフレ率、潜在成長率、リスクプレミアムなど、ちょっと専門的で複雑な要因が挙げられますが、もっと簡単に言うならば、「景気が良くなりそうな兆候が現れると金利は上昇し、景気が悪くなりそうだと下落する傾向がある」といった理解でも差し支えないと思います。

住宅ローンの変動金利は、日本銀行の政策金利に連動して金利が決まる

住宅ローンの変動金利は、現在の日本銀行の政策金利である「無担保コールレート(オーバーナイト物)」に連動して金利が決まると言われています。日本銀行がコントロールしている政策金利が利上げされるということは、利上げされた分だけ民間の銀行など金融機関の調達金利が上がるということになりますので、私たち個人や企業への貸出金利も連動して上がるという仕組みです。実際の住宅ローンの金利変更時期は、日本銀行が政策金利を変更した翌月か翌々月から変更する金融機関が多いようです。
日本銀行が政策金利を変更しそうな時には、新聞やテレビなどのメディアで大きく報道される事が多いです。そのため、住宅ローンの変動金利も、ある程度方向性を予想することができますが、ニュースなどでも報じられている通り「無担保コールレート(オーバーナイト物)」は0~0.1%で推移するように日本銀行がコントロールしていますので、言い換えれば、現在の住宅ローンの変動金利はこれ以上、下げようがないくらいまで下がっている状態という風に見ることもできると思います。

まず金利体系を決める。そして、各金融機関の金利やコストを比較する

住宅ローンを選ぶ時には、「固定金利」と「変動金利」の金利の動向を検討したうえで、まず金利体系を決定するのが良いでしょう。変動金利の場合、将来の金利変動が毎月のローンの返済額に影響を与えます。金利が上がると返済額もアップします。そのため、一般的には、将来の家計に余力がある方に向いています。なお、変動金利の住宅ローンをすでに借りて返済中の方は、多くの場合、4月と10月が金利見直しのタイミングです。
一方、固定金利の返済額は、金利が固定している間は金利変動の影響を受けません。したがって、子ども教育費などの関係で将来の家計に余力がない期間は、固定金利にしておくのが安心です。そして金利体系を決定したあと、各金融機関の金利等を確認し、有利な条件のところを探します。ある程度絞り込んだ段階で、融資金額や返済期間などさまざまな条件で返済総額をシミュレーションし、事務手数料や保証料などのコストも比較して、最終的にどの金融機関のどの住宅ローンにするかを決めるのが良いでしょう。

(執筆:中村 宏 2010年12月、編集:イー・ローン2013年9月)

ローンの専門家<イー・ローン>

SBIホールディングス株式会社
イー・ローン事業部

イー・ローンは、1999年にイー・ローン株式会社(ソフトバンク・ファイナンス株式会社と米国E-LOAN, Inc.の合弁会社)がローン比較・検索サイトのパイオニアとしてサービスを開始。現在の運営会社はSBIホールディングス株式会社。インターネットにおけるローンの比較・検索サイトとして日本最大規模の確固たる地位を確立している。

金融の専門家<ファイナンシャル・プランナー>

中村 宏(なかむら ひろし)

ファイナンシャル・プランナー(CFPR)、一級ファイナンシャル・プランニング技能士、DCアドバイザー。株式会社 ワーク・ワークス代表取締役。

ベネッセコーポレーションを退職後、2003年にファイナンシャルプランナーとして独立。「お客様のお金の不安を解消する」をモットーに、1,000件を超える個人相談、セミナー講師、雑誌取材、執筆・寄稿等を中心に活動。平日(毎日)無料メルマガ「生活マネー ミニ講座」を配信中。著作「自分のお金の育て方」(祥伝社)

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