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ファイナンシャル・プランナーからのアドバイス

住宅ローンの金利には「変動金利型」と「固定金利型」の
2つのタイプがあり、それぞれ金利の決まり方が違います

住宅ローン「固定金利型」は、長期金利に連動して金利が決まる

長期金利に関連する代表的な指標は、新発10年物の国債の利回りで、これに連動して長期金利が決まります。この長期金利が上がると、銀行の貸し出し金利である長期プライムレートも上昇し、原則住宅ローンの固定金利も連動して上昇します。多くの金融機関は、毎月中旬から下旬の長期金利の動向を見つつ長期プライムレートを設定し、さらに、住宅ローンの販売方針に配慮して翌月1ヶ月間の住宅ローンの固定金利を決めて月初に公表します。
長期金利は、日経平均株価やTOPIX(東証株価指数)と同じように、各新聞紙などのメディアで毎日(平日)掲載されています。そのため、過去からの長期金利の動向に注目していると、今後の金利の方向性をある程度予想することができます。長期金利の決定要因については、将来の「予想」に基づいた期待インフレ率、潜在成長率、リスクプレミアムなど、ちょっと専門的で複雑な要因が挙げられますが、もっと簡単に言うならば、「景気が良くなりそうな兆候が現れると金利は上昇し、景気が悪くなりそうだと下落する傾向がある」といった理解でも差し支えないと思います。

住宅ローンの変動金利は、日本銀行の政策金利に連動して金利が決まる

住宅ローンの変動金利は、現在の日本銀行の政策金利である「無担保コールレート(オーバーナイト物)」に連動して金利が決まると言われています。日本銀行がコントロールしている政策金利が利上げされるということは、利上げされた分だけ民間の銀行など金融機関の調達金利が上がるということになりますので、私たち個人や企業への貸出金利も連動して上がるという仕組みです。実際の住宅ローンの金利変更時期は、日本銀行が政策金利を変更した翌月か翌々月から変更する金融機関が多いようです。
日本銀行が政策金利を変更しそうな時には、新聞やテレビなどのメディアで大きく報道される事が多いです。そのため、住宅ローンの変動金利も、ある程度方向性を予想することができますが、ニュースなどでも報じられている通り「無担保コールレート(オーバーナイト物)」は0~0.1%で推移するように日本銀行がコントロールしていますので、言い換えれば、現在の住宅ローンの変動金利はこれ以上、下げようがないくらいまで下がっている状態という風に見ることもできると思います。

まず金利体系を決める。そして、各金融機関の金利やコストを比較する

住宅ローンを選ぶ時には、「固定金利」と「変動金利」の金利の動向を検討したうえで、まず金利体系を決定するのが良いでしょう。変動金利の場合、将来の金利変動が毎月のローンの返済額に影響を与えます。金利が上がると返済額もアップします。そのため、一般的には、将来の家計に余力がある方に向いています。なお、変動金利の住宅ローンをすでに借りて返済中の方は、多くの場合、4月と10月が金利見直しのタイミングです。
一方、固定金利の返済額は、金利が固定している間は金利変動の影響を受けません。したがって、子ども教育費などの関係で将来の家計に余力がない期間は、固定金利にしておくのが安心です。そして金利体系を決定したあと、各金融機関の金利等を確認し、有利な条件のところを探します。ある程度絞り込んだ段階で、融資金額や返済期間などさまざまな条件で返済総額をシミュレーションし、事務手数料や保証料などのコストも比較して、最終的にどの金融機関のどの住宅ローンにするかを決めるのが良いでしょう。

(執筆:中村 宏 2010年12月、編集:イー・ローン2019年1月)

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中村 宏(なかむら ひろし)

ファイナンシャル・プランナー(CFPR)、一級ファイナンシャル・プランニング技能士、DCアドバイザー。株式会社 ワーク・ワークス代表取締役。

ベネッセコーポレーションを退職後、2003年にファイナンシャルプランナーとして独立。「お客様のお金の不安を解消する」をモットーに、1,000件を超える個人相談、セミナー講師、雑誌取材、執筆・寄稿等を中心に活動。平日(毎日)無料メルマガ「生活マネー ミニ講座」を配信中。著作「自分のお金の育て方」(祥伝社)

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